Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «КАК СМЕНИТЬ НАЗНАЧЕНИЕ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перепрофилирование – смена целевого назначения помещения, которая может понадобиться, к примеру, при обустройстве офиса на месте бывшего магазина, парикмахерской на месте кафе и т.п., то есть, при смене функционального назначения нежилого помещения, в зависимости от новых планов его собственника или арендатора.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
Стоимость согласования перепрофилирования помещений в жилых домах
(Документы БТИ без красных линий)
| Этапы / Цена, руб | Срок исполнения, дни | Примечание |
|---|---|---|
| ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ: | ||
| ТЗК (техническое заключение) от 15 000 Проект, в составе разделов: Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000 Конструктивные решения (КР) от 15 000 Электропроект (ЭП) от 15 000 Водопровод и канализация (ВК) от 15 000 Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000 Кондиционирование (ОВиК) от 15 000 Реконструктивные работы (РР) от 15 000 Технология (ТХ) от 15 000 |
5-35 | в зависимости от метража и сложности перепланировки. |
| Согласование: — Роспотребнадзор Получение распоряжения Мосжилинспекции со сменой функционального назначения. |
60 | При наличии раздела (РР-реконструктивные работы по фасаду) согласование с ГлавАПУ Москомархитектуры, Мосжилинспекция производит самостоятельно |
| Ввод помещения в эксплуатацию. Получение акта завершенного переустройства от 60 000 | Выход инспектора Мосжилинспекции. | |
| Заказ/Получение Технического плана. Внесение изменений в ГКН. Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр) от 40 000 |
Официальные платежи |
Понятия прямого и функционального использования
Целевое назначение – это отметка в регистрационных документах нежилого помещения, характеризующая его статус. Целевое назначение напрямую указывает, каким образом можно эксплуатировать конкретную нежилую площадь.
Так, в проектных документах зданий, может быть сделана отметка о том, что конкретные помещения должны быть оборудованы и использованы как аптеки, магазины, парикмахерские, офисы, стоматологические кабинеты и т.д. При этом они должны быть оборудованы по всем санитарным и пожарным нормам.
Функциональное назначение заложено в технических характеристиках самого помещения и его изменение носит другой характер. Если целевое назначение может быть номинально установлено в документах, то функциональное назначение продиктовано месторасположением объекта, его отделкой, его площадью и др, и поэтому смена назначения такого помещения более трудозатратно. На примере это можно объяснить так. Сдаются в аренду помещения, с целевым назначением, указанным собственником – кафе. При этом среди них должны присутствовать помещения с функциональным назначением – кухня.
Стоимость согласования перепрофилирования помещений в жилых домах
(Документы БТИ без красных линий)
| Этапы / Цена, руб | Срок исполнения, дни | Примечание |
|---|---|---|
| ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ: | ||
|
ТЗК (техническое заключение) от 15 000 Проект, в составе разделов: Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000 Конструктивные решения (КР) от 15 000 Электропроект (ЭП) от 15 000 Водопровод и канализация (ВК) от 15 000 Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000 Кондиционирование (ОВиК) от 15 000 Реконструктивные работы (РР) от 15 000 Технология (ТХ) от 15 000 |
5-35 | в зависимости от метража и сложности перепланировки. |
|
Согласование: — Роспотребнадзор Получение распоряжения Мосжилинспекции со сменой функционального назначения. |
60 | При наличии раздела (РР-реконструктивные работы по фасаду) согласование с ГлавАПУ Москомархитектуры, Мосжилинспекция производит самостоятельно |
| Ввод помещения в эксплуатацию. Получение акта завершенного переустройства от 60 000 | Выход инспектора Мосжилинспекции. | |
| Заказ/Получение Технического плана. Внесение изменений в ГКН. Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр) от 40 000 |
Официальные платежи |
Последствия нецелевого использования недвижимости
Наказание для собственника. Если проверка выявит, что помещение используется не по назначению, собственнику придётся уплатить штраф. По закону он составляет от 0,5% до 1% от кадастровой стоимости участка, на котором находится имущество, и не может быть меньше десяти тысяч рублей. Москве на минимальный порог рассчитывать не приходится: платить точно придётся больше ста тысяч. Ещё хуже дела обстоят, если менялась планировка или структура объекта — в этом случае владелец должен будет вернуть всё в исходное состояние за свой счёт. Проверяющие органы также выдадут предписание на устранение нарушений — если не выполнить его требования, будут дальнейшие разбирательства и крупные штрафы.
Наказание для арендатора. Съёмщику грозят проблемы не с законом, а с арендодателем. В зависимости от конкретных положений договора аренды владелец недвижимости может принять следующие меры:
- Взыскать неустойку — если её размер и условия выплаты прописаны в договоре.
- Потребовать возмещение убытков по статье 615 Гражданского кодекса РФ.
- Потребовать досрочно расторгнуть договор по всё той же статье 615 ГК РФ. Сначала арендодатель направляет съёмщику предупреждение и предложение расторгнуть договор — если тот не соглашается, дело переходит в суд.
- Отказаться от договора в одностороннем порядке — если это действие прописано в документе и не противоречит статье 310 ГК РФ. Если договор бессрочный, арендодатель должен уведомить арендатора о расторжении сотрудничества за три месяца.
Порядок изменения целевого функционального назначения
Правом на изменение целевого назначения обладает собственник нежилого помещения, а также арендатор по предварительному согласию с ним. Чтобы узнать, как изменить целевое назначение нежилого помещения, важно изучить пошаговый алгоритм действий. Изменения можно внести двумя способами:
- Путём перевода в жилое помещение(в соответствии с гл. 3 ЖК РФ).
- Путём смены рода деятельности, для которых оно предназначалось.
Процедура эта довольно сложная и состоит из целого ряда этапов:
- Подготовка проекта и его утверждение всеми надзорными службами (СЭС, Водоканал, МЧС и др.).
- Сбор документов и предоставление их в местные органы управления.
- Проведение строительных и иных работ в соответствии с утвержденным проектом и сдача здания в эксплуатацию.
- Оформление технического паспорта в БТИ.
- Получение нового кадастрового паспорта и регистрация свидетельства о праве собственности в единой базе ЕГРН.
Краеугольный вопрос — земля под зданием
На нашем портале был подробно освящен вопрос изменения категории земли, статья . Однако земельный вопрос представляет наиболее сложную проблему в законодательстве. Дело в том, что в законе не имеется четкого определения понятий категория земли и вид разрешенного использования.
Из анализа практики судов видно, что целевое назначение относится к земельному законодательству. Разрешенное использование — это фактически территориальное зонирование, согласно утвержденному плану застройки. Конкретного перечня видов использования земли в законе нет. Государственные и муниципальные земельные участки предоставляются под строительство и для других целей. Местные власти могут разрешить как многоэтажное строительство, так и малоэтажное, предоставить участок под строительство зданий производственного назначения. Указание на цель содержится в договорах, например аренды, в Постановлениях Администрации о предоставлении в собственность земельного участка.
«Подводные камни» при перепрофилировании
Достаточно сложной является процедура перевода помещения из жилого фонда в нежилой. Ее проводят для квартир на первом этаже, у которых имеется отдельный вход с улицы либо возможность обустройства такого входа. Для квартир, расположенных на других этажах, изменение функционального назначения возможно, если перепрофилируются и квартиры, расположенные ниже по стояку, либо квартира присоединяется к нежилому объекту этажом ниже. Для разрешения на такое перепрофилирование необходимо обращаться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы.
При изменении функционального назначения заявителя может ожидать немало «подводных камней». Например, для обустройства отдельного входа потребуется согласие жильцов дома, владеющих площадью не менее 67,1% от общей площади здания. Сложности возникают и тогда, когда объект находится в муниципальной собственности. Вот почему процесс перепрофилирования нужно поручать профессионалам.
Назначение нежилого помещения — что это такое?
Рассматриваемое понятие не имеет законодательного определения, а лишь обозначается в соответствии сприказом Минэкономразвития РФ №943 от 16. 12. 2015 г., в котором утвержден порядок ведения ЕГРН.
В документе прописано о четком разделении помещений по своему назначению на жилые и нежилые. Первые могут быть использованы исключительно для проживания, вторые делятся по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования в ЕГРН.
Внимание! Т.к. нежилые помещения имеют различные цели использования, то и требования к ним разные. Это касается санитарных, противопожарных и иных норм. Предъявляемые требования существенно сужают границы использования помещения, что и отражается на его назначении.
Согласно п.п.15 п.1 ст.7 Федерального Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» под назначением здания понимается «нежилое здание», «жилой дом» или «многоквартирный дом». И назначение может быть изменено только в порядке, определенном федеральным законом. Смена же наименования (торгово-гостиничный комплекс, административное здание) в сведениях кадастрового учета возможна по желанию правообладателя на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером. Для этого собственник объекта недвижимости должен обратиться к кадастровому инженеру о подготовке технического плана, а затем в орган кадастрового учета с заявлением о внесении изменений в сведения кадастрового учета, приложив технический план с новым наименованием. После внесения сведений о смене наименовании в государственном кадастре недвижимости собственнику необходимо обратиться в соответствующий орган Росреестра с заявлением о внесении изменений в сведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдаче нового свидетельства. Такие действия носят платный характер. Какой-либо ответственности за использование здания не в соответствии с его наименованием действующее законодательство не предусматривает. Собственник сам вправе определять какое наименование объекта ему указывать, изменять ли его, или вообще не использовать какое-либо наименование.
Читать дальше: Как правильно оформить покупку квартиры в ипотеку
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»
.
«В соответствии с пунктом 29 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), в государственный кадастр недвижимости вносится наименование здания, сооружения, определяемое порядком ведения государственного кадастра недвижимости, при наличии такого наименования. Данная норма вступила в силу с 01.10.2013.
Однако, требованиями приказа Минэкономразвития России от 23.11.2011 № 693 «Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке» было предусмотрено отображение указанной характеристики и до 01.10.2013, в связи с чем кадастровыми инженерами при подготовке технических планов сооружений в соответствующем реквизите указывались сведения о наименовании сооружения в соответствии с документами.
Этапы обследования для проектирования смены назначения помещений
От получения точных исходных данных о состоянии и характеристиках объекта зависит не только выбор планировочных решений, но и сама возможность провести смену назначения. До проектирования проводятся следующие мероприятия:
- изучается техническое задание, где заказчик указывает текущий и нужный вид назначения, определяет основные требования к характеристикам помещения;
- изучается техническая, кадастровая и эксплуатационная документация на здание, помещение, инженерные системы;
- проводится визуальный осмотр в самом объекте, на его конструкциях и инженерных сетях;
- назначается инструментальное обследование для выявления повреждений и дефектов, определения фактического износа конструкций и элементов, уточнения особенностей объекта для будущих работ;
- по мере необходимости, проводятся специальные обследования (например, с применением тепловизоров, ультразвука или сканеров);
- обследуются несущие конструкции, на которые может оказываться воздействие при проведении работ.
Изменение функционального назначения нежилого помещения
Специалисты нашей компании помогут в сжатые сроки провести изменение функционального назначения нежилого помещения под требования заказчика.
У нежилого помещения имеются закрепленные в законодательстве признаки. Оно должно относиться к недвижимости, быть изолированным и непригодным для проживания. При этом в регистрационной документации должна стоять отметка, что помещение относится к нежилому фонду. Предназначено оно для ведения торговли, социальных целей, администрирования или получения образования, а также проведения культурных мероприятий. Однако непосредственное проживание здесь запрещено.
Когда же необходимо использовать, к примеру, склад, как салон красоты, придется проводить изменение функционального назначения нежилого помещения. В этом помогут земельные юристы нашей компании. Мы организуем предварительные согласования, соберем пакет документации, подадим заявление в уполномоченные органы и добьемся положительного решения. Если Вам уже вынесли отказ в изменении назначения, мы обжалуем его через суд. При самостоятельном обращении за сменой назначения сроки увеличиваются вдвое, как и риск отрицательного решения.
Особенности смены вида функционального назначения помещений
Целевое назначение помещения отражает его статус, указывая, какими способами допускается эксплуатация определенной площади. В проектной документации здания делается отметка, что помещение может быть использовано в качестве аптеки, магазина, офиса или стоматологии и т.д. При его оборудовании необходимо соблюдать пожарные и санитарные нормы.
Функциональное назначение создает дополнительные ограничения. А потому, использование помещения в других целях идет в разрез с законодательством. При изменении назначения необходимо учитывать и местоположение объекта недвижимости, его площадь и другие параметры. Внутренняя отделка помещений также должна отвечать положениям закона. Иначе перепланировку просто не утвердят, а в согласовании изменений откажут.
Нежилые помещения отличает широкий спектр использования. Поэтому необходимо с особой тщательностью готовить проект, соблюдать процедуру его утверждения и в дальнейшем следовать положениям данного документа. Земельные юристы нашей компании знают все и немного больше об изменении целевого назначения. Мы поможем организовать процедуру, либо сами пройдем все ее этапы по доверенности.
Изменить функциональное назначение помещения. Ооо «франц-а» предлагает услуги по оформлению разрешительной документации на перепрофилирование помещений, в объеме
Перепрофилирование — это изменение функционального назначения помещения.
В результате приватизации предприятий и продажи муниципального имущества многие нежилые помещения оказались в частной собственности. Такая судьба оказалась у помещений, ранее предназначавшихся для обслуживания населения: продовольственных и промтоварных магазинов, аптек, парикмахерских, и детских садов.
А затем эти помещения преобразовались в офисы, банки, стоматологические клиники и бутики.
У многих нежилых помещений неоднократно менялись собственники. В результате в правоустанавливающих документах на помещения уже нет записей о старом функциональном назначении помещений (аптека, магазин, и т.п). Однако такие записи остались в документах БТИ.
Поэтому если в экспликации БТИ в графе «назначение помещения» имеется запись о том, что помещение- торговое, аптека, бытовое обслуживание или магазин — это означает, чтопомещение должно использоваться только согласно назначению, указанному в экспликации БТИ.
Как правило, такие помещения первоначально были переданы в частную собственность с условием сохранения его целевого назначения. Или- проданы по «льготной» цене для оказания потребительских услуг населению.
В случае неоднократного отчуждения помещения (с отсутствием в последующих договорах купли- продажи условия об ограничениях по целевому использованию помещения) и истечения с момента первичной сделки 5-и летнего срока исковой давностиможно попытаться доказать инстанциям, что помещение Вы имеете право использовать в иных целях.
Однако данное утверждение спорно, и органы исполнительной власти г. Москвы часто отказываются соглашаться с таким обоснованием.
До 2005г. органы исполнительной власти боролись с нецелевым использованием помещения достаточно пассивно. Однако затем город стал испытывать нехватку помещений социально-потребительского назначения, и как следствие, участились случаи подачи судебных исков, связанных с нецелевым использованием помещений.
В результате собственники банковских офисов и бутиков вынуждены либо обустраивать в этих помещениях малорентабельные продовольственные и промтоварные магазины и аптеки и повторно ремонтировать помещения, либо- соглашаться на отчуждение помещений в пользу правительства г. Москвы (с получением денежной компенсации или иного помещения).
Поэтому если помещение используется в офисных, медицинских и иных не торговых целях, а в экспликации БТИ (в графе «функциональное назначение») имеется запись « торговое», необходимо попытаться оформить разрешение на использование помещения в новых целях, не дожидаясь судебного спора.
Перепрофилирование помещения возможно только при наличии согласия собственника помещения. И если помещение арендуется у правительства г. Москвы- нужно получить согласие на изменение целевого назначения помещения, являющегося собственностью г. Москвы проблематично.
Если помещение находится в частной собственности, необходимо восстановить «историю» проведения всех сделок по отчуждению этого помещения. Для этого необходимо собрать первичные документы, на основании которых после распада СССР помещение оформили в частную собственность. Также необходимо собрать документы, на основании которых происходили все последующие сделки с помещением.
Для оформления перепрофилирования помещения необходимо получить заключения ЦГСЭН и ГО и ЧС о допустимости использования помещения в тех целях, в которых оно используется (с учетом требований СНиП и СанПиН). Часто для получения таких заключений приходится разрабатывать проект с планировочным решением, подтверждающим допустимость использования помещений в иные цели.
Затем необходимо получить заключение Департамента потребительского рынка о допустимости перепрофилирования помещения с учетом отсутствия дефицита торговых предприятий. А затем еще нужно получить согласие Управы на перепрофилирование помещения. Разрешение на изменение функционального назначения помещения выдает Префектура округа.
Изменение категории и назначения помещения
Условно все объекты недвижимости можно разделить на «жилые» и «нежилые». Под жилыми помещениям, как правило, понимаются квартиры, комнаты, коттеджи, загородные дома, виллы, таунхаусы, апартаменты. К нежилым принято относить производственные и складские помещения и различные офисные здания и бизнес-центры, а также магазины, салоны красоты, аптеки.
Но нередко помещения из одной категории могут легко перемещаться в другую путем изменения их функционального назначения.
Например, в последнее время на рынке появился принципиально новый формат жилья – апартаменты в стиле лофт, которые размещаются на территории бывших фабрик и производств.
Один из самых ярких примеров такого перевода нежилых помещений в категорию жилых является реставрация и переоборудование корпусов фабрики Красный октябрь, расположенной в центре Москвы.
Случаи же, когда офисы совершенно различных организаций располагаются в обычных квартирах или в бывших жилых особняках встречаются еще чаще. Так что главным определяющим фактором в определении «жилое» или «нежилое» помещение будет его целевое использование в данный момент. Каким же образом происходит перевод обыкновенных квартир в нежилой фонд, и как возможно типично и исторически нежилые помещения сделать жилыми?
Порядок такого перевода определяется и регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации и законодательством о градостроительной деятельности.
На самом деле процедура перевода помещений из одной категории в другую не такая простая и имеет целый ряд ограничений.
Так вы не можете изменить целевое назначение помещения, если оно обременено залоговыми обязательствами третьих лиц или сдано в долгосрочную аренду. Но остановимся более подробно на случаях изменения функционального назначения недвижимости.
Особенности смены вида функционального назначения помещений
Целевое назначение помещения отражает его статус, указывая, какими способами допускается эксплуатация определенной площади. В проектной документации здания делается отметка, что помещение может быть использовано в качестве аптеки, магазина, офиса или стоматологии и т.д. При его оборудовании необходимо соблюдать пожарные и санитарные нормы.
Функциональное назначение создает дополнительные ограничения. А потому, использование помещения в других целях идет в разрез с законодательством. При изменении назначения необходимо учитывать и местоположение объекта недвижимости, его площадь и другие параметры. Внутренняя отделка помещений также должна отвечать положениям закона. Иначе перепланировку просто не утвердят, а в согласовании изменений откажут.
Нежилые помещения отличает широкий спектр использования. Поэтому необходимо с особой тщательностью готовить проект, соблюдать процедуру его утверждения и в дальнейшем следовать положениям данного документа. Земельные юристы нашей компании знают все и немного больше об изменении целевого назначения. Мы поможем организовать процедуру, либо сами пройдем все ее этапы по доверенности.
Варианты перепланировки квартиры
Перепланировка квартиры (изменение назначения помещений) предполагает ряд ограничений:
- перенос санузла, ванной допускается только для квартир на первых этажах либо если под ними находятся нежилые помещения;
- расширение кухни за счет ванной или туалета допустимо только для квартир на последних этажах здания;
- перенос кухни требует устройства отдельного вентиляционного канала и естественного освещения;
- объединение кухни с комнатой по типу студии возможно только при отсутствии газовой плиты;
- устройство ванной с выходом в спальню допустимо, если только спальня не является единственной комнатой;
- превращение лоджии в жилое помещение возможно, но запрещено переносить радиатор центрального отопления на балкон или лоджию.